如何合法买卖农村房屋

4.交易双方携上述资料到房管部门和税务部门委托的评估公司申请评估，评估公司受理后按评估程序对房屋进行评估，并出具评估报告。

5.交易双方携上述资料到税务部门缴纳契税、个税、营业税等相关税费，税务部门受理后会认真审核，并出具契税单等相关凭证。

6.较后，交易双方携相关资料到房管部门申请办理过户，房管部门审批核准后，买方领取新的房产证。

农村房屋买卖怎么公证

根据相关规定，申请办理房屋买卖合同公证，当事人应当提交以下证明材料：

1、申请人的居民身份证件及复印件;委托代理人代办的，代理人应提交身份证件和授权委托书;

2、卖方要提供房屋产权证书及复印件;

3、出卖共有房屋，卖方应提交其他共有人同意出卖的书面意见;

4、房屋买卖合同文本;当事人可以请公证机关代为草拟;

5、单位购买私房的，买方应当提交房屋管理部门批准买房的批准文件;

6、公证机关认为需要提供的其他证明材料，如房屋蓝图、房屋管理部门对房屋的估价报告等。

农村房屋买卖公证的审查重点

农村房屋买卖公证，是指公证机构根据当事人的申请，依照法定程序证明农村房屋买卖合同真实、合法的活动。此类合同公证的审查及告知重点是：

1、审查卖方的主体资格及转让房屋的合法性。

卖方原则上应当是农村集体经济组织成员。在我国，宅基地使用权作为宅基地使用权人依法利用集体所有的土地建造住宅及其附属设施的权利，在本质上是一种带有社会福利属性质的权利，1非集体组织成员不享有该项福利。因此，农村房屋的出让方应当是农村集体经济组织成员。当然，如果是因继受取得的农村房屋所有权，其出让方也有可能不是本集体经济组织成员，如其他农村集体经济组织成员因受让、受赠或继承获得本集体所有的宅基地上房屋，或者城镇公民因继承获得农村房屋的情况。但这仅为例外，不带有普遍性。

转让房屋合法性的审查，主要是审查宅基地的取得和使用是否符合《土地管理法》第62条的规定。该条规定，“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民建住宅，应当符合乡(镇)土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。农村村民住宅用地，经乡(镇)人民政府审核，由县级人民政府批准;其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续”。按此规定，农村房屋所附着的宅基地必须具体以下要件方为合法：一是经批准，二是不超标，三是一户一宅，四是符合总体规划。因此，在审查中，应要求出让方提供批准用地证明书，并对该证明书上批准建房的位置、面积、楼层、结构等进行核对。属于超面积建筑的房屋(我国农村超标建房是一个普遍现象)，应要求其提供已接受超标处罚的证明或集体组织同意其转让的证明。

2、审查买方的主体资格。

在一般的买卖合同公证中，买方的资格无需过多审查，只要具有完全民事行为能力即为已足。然而，由于农村宅基地使用权的限制转让，导致农村房屋买卖合同中的买方资格也受到一定的限制。因此，农村房屋买卖合同中的买方一般应当具备以下资格：

(1)不是城镇居民。1999年国务院办公厅“关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知”中明确规定，禁止农村房屋向城镇居民出售。该规定虽然不是法律、法规，但在公证中应当予以适用。因为《物权法》第153条有关宅基地使用权的取得、行使、转让适用法律的规定中，包括了适用“国家有关规定”的要求。

(2)不是本集体组织中已享有宅基地使用权的村民。因为土地管理法规定一户只能拥有一处宅基地。中共中央、国务院的有关文件也多次强调，“农村居民每户只能拥有一处不超过标准的宅基地，多出的宅基地，要依法收归集体所有。”2如果允许已有住宅的村民在本集体购买房屋，就意味着将拥有两份以上宅基地使用权，造成事实上的不公平。当然，如果买方将已有房屋拆除并将宅基地交回集体的，则不受此限。

(3)是否必须是本集体组织成员未受限制。由于法律对农村房屋的买方的资格未作明确限制，国家规范性文件也只对城镇居民在农村买房进行了限制，因此，不是本集体组织成员的买方原则上可以作为农村房屋的买受人。但也有人认为，如果受让方为本集体组织以外的人员，该人员必须首先在本集体组织中落户并符合申请宅基地的条件。

3、告知法律意义和后果。

首先，应当告知出让方转让房屋后，其宅基地使用权也意味着随同转让，因此，其不能再次享有申请宅基地使用权的权利。如果其仍欲在本集体享有居住，只能依据转让、出租的方法取得。但是，凡未行使宅基地申请权的，即原来是依继承、转让、出租的方式取得宅基地者，转让房屋后无房居住时，如果再申请宅基地，因为是初次申请使用，所以应给予批划宅基地。

4、其次，告知当事人登记事项。

根据《物权法》第155条的规定，已经登记的宅基地使用权转让的，应当及时办理变更登记。未办理登记的，物权移转无效。同时，根据《土地登记规则》第 37条规定：“有下列情形之一的，土地使用权转让双方当事人应当在转让合同或者协议签订后三十日内，涉及房产变更的，在房产变更登记发证后十日内，持转让合同或者协议、土地税费缴纳证明文件和原土地证书等申请变更登记：(一)依法转让土地使用权的;(二)因买卖、转让地上建筑物、附着物等一并转移土地使用权的;”“房屋所有权变更而使土地使用权变更的，在申请变更登记时，应当提交变更后的房屋所有权证书。”目前，我国农村宅基地和房屋的登记还极不完善，不少地方农村房屋根本无法登记，因此，不能登记的，公证员宜告知当事人将房屋买卖合同公证书副本一份交宅基地所属集体组织备案。

农村房屋买卖合同有效条件是什么

农村房屋买卖合同有效条件是：

1.买房人主体资格合法。

农村房屋所依存的宅基地属于农村集体成员所有，因此购房人必须是该村民集体成员。城市居民不具备购买农村房屋的主体资格。

2.卖房人的主体资格合格。

卖房人必须对自己所有的财产有占有、使用、收益和处分的权利。对于共同共有的人员来说，其中的共有人单方面处分房屋的，如果取得房屋的人支付了合理的对价，那么买卖是成立的，其它共有人可以向卖房人主张权利，但不得以未取得其同意而主张合同无效。

3.买房人符合申请宅基地的条件。

农村村民一户只能有一处宅基地，已有宅基地的村民不得再申请宅基地。如果买房人不符合上述条件，以买卖形式变相的占有更多的宅基地，这样的买卖得不到法律的支持和保护。

4.买卖经过村民委员会同意。

从物权角度看，只有村民委员会才有资格代表所有人对这种物权作出实质性处分。

房屋买卖合同中是否有担保人

房屋买卖合同中可以有担保人，双方自行决定即可，是否有担保人与合同是否有效无关。

有效的房屋买卖协议要求当事人具有书写证明能力、意思表示自愿真实;房屋买卖合同内容合法、符合法律规定的形式;房屋买卖关系的成立不得恶意串通损害国家集体或第三人利益、不得以合法形式掩盖非法目的。